Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont renoué avec la collecte en 2025 : 4,6 milliards d’euros nets ont été levés sur l’année, en hausse d’environ 30 % sur un an selon l’ASPIM. Dans ce regain d’intérêt, une tendance se distingue nettement : la montée des SCPI à impact, labellisées ISR, qui représentent désormais 60,8 % de la capitalisation totale du secteur. Un chiffre qui donne à réfléchir sur ce que recherchent réellement les épargnants aujourd’hui.
Le label ISR appliqué aux SCPI : de quoi parle-t-on ?
Le label Investissement Socialement Responsable existe depuis 2016, mais son extension aux fonds immobiliers (SCPI, OPCI, SCI) ne date que d’octobre 2020. Depuis, 75 SCPI sur 231 l’ont obtenu, représentant 54 milliards d’euros de capitalisation. Pour une scpi souhaitant décrocher ce label, les exigences sont concrètes : améliorer les performances énergétiques des bâtiments détenus, réduire les émissions carbone, publier des indicateurs extra-financiers vérifiables et soumettre la démarche à un audit indépendant tous les trois ans.
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La réforme du référentiel entrée en vigueur en mars 2024 a durci les règles, notamment en imposant l’exclusion des actifs liés au charbon et aux hydrocarbures non conventionnels. Résultat : le label devient un repère plus fiable contre le greenwashing, même s’il garantit un processus rigoureux, pas un rendement.
Santé, transition énergétique, Europe : les grandes thématiques des SCPI ISR
Les SCPI à impact ne se ressemblent pas toutes. Certaines misent sur la rénovation thermique du parc immobilier existant, en finançant des travaux d’isolation ou l’installation d’énergies renouvelables. D’autres se spécialisent dans les infrastructures de santé et d’éducation, des actifs jugés résilients parce qu’adossés à des besoins structurels et peu cycliques.
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La diversification géographique européenne constitue un troisième axe en développement : plusieurs SCPI ISR déploient leur stratégie sur plusieurs pays, ce qui dilue le risque tout en offrant une fiscalité potentiellement plus favorable sur les revenus étrangers. Enfin, les critères sociaux (accessibilité, qualité des espaces de travail, mobilité durable) entrent de plus en plus dans l’équation, avec un effet concret sur l’attractivité locative des immeubles.
Comparer avant d’investir : un réflexe qui s’impose
Le marché des SCPI est à deux vitesses. La collecte repart, mais elle se concentre sur un nombre limité de véhicules. Deux SCPI affichant le même taux de distribution (4,91 % en moyenne en 2025 selon l’ASPIM) peuvent avoir des profils de risque très différents : France ou Europe, capital fixe ou variable, bureaux ou santé, niveau d’endettement variable. Comparer en détail reste donc indispensable.
Par ailleurs, l’investissement en SCPI implique une durée d’engagement longue, généralement entre 8 et 10 ans minimum, et une liquidité limitée : les parts ne se revendent pas aussi facilement qu’un actif coté. Les performances passées, même solides, ne préjugent pas des performances futures.
Avec 75 SCPI labellisées ISR à date et un marché qui continue de se structurer, l’investissement immobilier responsable n’est plus une niche. C’est une réalité de marché, avec ses atouts, ses nuances et ses garde-fous à connaître.
