Acheter un bien immobilier à l’île Maurice en tant qu’étranger suppose de naviguer entre plusieurs régimes d’acquisition, une fiscalité récemment ajustée par le Finance Bill 2026, et un encadrement renforcé des intermédiaires. Cet article mesure les écarts entre les dispositifs accessibles aux non-citoyens, détaille les changements réglementaires de 2026 et identifie les paramètres qui pèsent réellement sur la rentabilité d’un investissement à Maurice.
Régimes d’achat immobilier à Maurice pour les étrangers : comparatif des dispositifs
Les non-citoyens ne peuvent pas acheter librement n’importe quel bien à l’île Maurice. L’acquisition passe obligatoirement par des schémas approuvés par l’Economic Development Board (EDB). Chaque dispositif impose un seuil d’entrée, un type de bien et des conditions distinctes.
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| Dispositif | Type de bien | Seuil minimum | Permis de résidence |
|---|---|---|---|
| IRS (Integrated Resort Scheme) | Villa haut de gamme dans un resort | 375 000 USD | Oui, dès 375 000 USD |
| RES (Real Estate Scheme) | Villa ou appartement dans un projet agréé | Aucun seuil plancher imposé par la loi | Non automatique |
| PDS (Property Development Scheme) | Villa ou appartement dans un complexe résidentiel | 375 000 USD pour la résidence | Oui, dès 375 000 USD |
| Smart City Scheme | Appartement ou unité résidentielle dans une Smart City | 375 000 USD pour la résidence | Oui, dès 375 000 USD |
| Appartement G+2 (immeuble R+2 minimum) | Appartement dans un immeuble approuvé | 6 000 000 MUR (environ 150 000 €) | Non |
Le dispositif G+2 est le seul à proposer un ticket d’entrée nettement inférieur. En revanche, il n’ouvre pas droit au permis de résidence, ce qui le destine à un profil d’investisseur locatif pur ou à un acheteur qui détient déjà un autre visa.
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Finance Bill 2026 : ce qui change pour les frais d’acquisition et la surtaxe vendeur
Le Finance Bill 2026 a clarifié un point qui créait de l’incertitude depuis plusieurs mois. Les droits d’enregistrement restent à 5 % et la land transfer tax à 5 % pour les achats réalisés dans un schéma approuvé par l’EDB (PDS, Smart City, G+2). La hausse à 10 % annoncée pour certaines transactions de non-citoyens a été annulée pour ces programmes.
Un deuxième changement mérite une attention particulière. Une surtaxe de 10 % cible certains appartements G+2 construits sur State Land ou Pas Géométriques, vendus à des non-citoyens. Cette charge est supportée par le vendeur, pas par l’acheteur.
Cette distinction modifie la négociation du prix. Un vendeur soumis à cette surtaxe va tenter de la répercuter dans le prix affiché. L’acheteur averti peut donc négocier en sachant que le vendeur supporte une charge fiscale supplémentaire, ce qui crée une marge de discussion absente des transactions classiques.
Récapitulatif des frais pour un achat en schéma approuvé
- Droits d’enregistrement : 5 % du prix d’achat, payés par l’acheteur
- Land transfer tax : 5 %, également à la charge de l’acheteur
- Frais de notaire et honoraires juridiques : variables, généralement négociés en amont avec le notaire mauricien
- Surtaxe vendeur de 10 % : uniquement sur certains G+2 situés sur State Land ou Pas Géométriques, supportée par le vendeur
Encadrement des agents immobiliers à Maurice depuis août 2026
Depuis août 2026, le Real Estate Agent Authority Act 2020 est pleinement appliqué. Ce texte impose l’enregistrement obligatoire de tous les agents immobiliers, land promoters et property developers auprès d’une autorité dédiée. La période transitoire se termine fin octobre 2026.
La conséquence directe pour un acheteur étranger : un intermédiaire non enregistré perd le droit légal de réclamer une commission. Travailler avec un agent non enregistré expose à un risque juridique concret, puisque le contrat de mandat devient contestable.
Avant de signer un mandat de recherche ou un contrat d’intermédiation, vérifier le statut d’enregistrement de l’agent auprès de l’autorité compétente constitue désormais une étape préalable à toute démarche. Ce contrôle n’existait pas avant la mise en application effective du texte.
Fiscalité à Maurice : taux d’imposition et absence de taxes patrimoniales
La structure fiscale mauricienne reste l’un des paramètres mesurables les plus favorables pour un investisseur immobilier. Le taux de référence de l’impôt sur le revenu est de 15 %, appliqué aux revenus locatifs perçus par un résident fiscal mauricien.
Trois absences pèsent lourd dans le calcul de rentabilité nette :
- Pas d’impôt sur les plus-values immobilières à Maurice
- Pas de taxe foncière sur les biens résidentiels
- Pas de droits de succession sur les biens détenus à Maurice
La convention fiscale entre la France et Maurice évite la double imposition. Un investisseur français qui devient résident fiscal mauricien est imposé à Maurice sur ses revenus locatifs mauriciens, et non en France. Ce différentiel fiscal entre 15 % à Maurice et les tranches françaises modifie significativement le rendement net d’un investissement locatif sur le long terme.
Rendement locatif à l’île Maurice : paramètres à mesurer avant d’acheter
Le rendement brut dépend du type de bien, de sa localisation et du mode de location (courte durée touristique ou bail longue durée). Les zones à forte demande touristique comme Grand Baie, Tamarin ou Flic-en-Flac affichent une demande locative soutenue, tirée par le flux de visiteurs et d’expatriés.
À l’inverse, un appartement G+2 dans une zone moins touristique cible davantage le marché local ou les expatriés en bail longue durée, avec un taux d’occupation potentiellement plus stable mais un loyer unitaire plus faible.
Variables qui déterminent la rentabilité réelle
Le prix d’achat seul ne suffit pas à évaluer un investissement à Maurice. Les charges de copropriété, les frais de gestion locative et le taux d’occupation réel sont les trois variables qui transforment un rendement brut attractif en rendement net décevant, ou l’inverse.
Un bien en PDS ou Smart City inclut souvent des services de gestion intégrés (conciergerie, entretien, mise en location). Ces services ont un coût qui réduit le rendement net mais qui sécurise le taux d’occupation pour un investisseur qui ne réside pas sur place.
Le marché immobilier mauricien reste accessible à partir d’environ 150 000 € pour un appartement G+2, tandis que les programmes PDS et Smart City positionnent le ticket d’entrée à 375 000 USD pour bénéficier du permis de résidence. L’écart entre ces deux seuils délimite deux profils d’investisseurs aux objectifs distincts : rentabilité locative pure d’un côté, optimisation fiscale et résidence de l’autre.
