L’investissement en société civile de placement immobilier apparaît comme la meilleure solution pour les épargnants souhaitant bénéficier d’un complément de revenus. À la différence de l’investissement locatif direct, celui-ci leur permet d’éviter les contraintes liées à la gestion locative. De plus, il garantit un niveau de rentabilité attractif et stable avec moins de risques. Vous souhaitez vous lancer dans ce type d’investissement ? Alors, voici nos conseils pour trouver une meilleure SCPI.
Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Si vous envisagez de vous lancer dans l’investissement immobilier, deux options s’offrent à vous. La première consiste à acheter vous-même un logement et à le mettre directement en location. Dans ce cas de figure, vous devez avoir un budget minimum. Vous devez également vous occuper de la gestion locative et du paiement des frais d’entretien.
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La seconde option consiste à investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Cela vous donne accès aux divers types de patrimoine immobilier : commerces, hôtels, bureaux, etc. Cette solution a l’avantage d’être accessible à partir de quelques centaines d’euros.
Voyons maintenant la définition de la SCPI. Connue également sous le nom de « pierre papier », celle-ci désigne un placement immobilier locatif long terme. Pour la constitution du patrimoine immobilier, la société se dote d’un capital provenant généralement des investisseurs, des associations ou des entreprises. La participation dans la formation du capital de la SCPI confère à l’épargnant la qualité d’« associé ». Il détient des parts à hauteur de la somme qu’il a investie.
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Grâce à la SCPI, les associés n’ont plus à s’occuper de la gestion immobilière. Celle-ci est confiée à l’organisation. Elle prend notamment en charge la recherche et le choix des biens immobiliers, la recherche des locataires, l’entretien du parc immobilier, la réalisation de divers travaux, la répartition des dividendes, etc. En contrepartie de ces services fournis, la société civile de placement immobilier prélève des frais de gestion sur les revenus locatifs récoltés.
Quant aux associés, ils reçoivent à échéances régulières des dividendes en contrepartie des fonds qu’ils investissent.
Quels sont les différents types de SCPI ?
Plusieurs types de société civile de placement immobilier existent :
- La SCPI fiscale : ce type de SCPI confère aux investisseurs immobiliers des avantages fiscaux proposés par une loi particulière. Ceux-ci prennent la forme d’une réduction d’impôts sur le revenu. Cette défiscalisation rentabilise l’investissement locatif. Plusieurs types de SCPI fiscale existent : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Denormandie, SCPI Déficit Foncier, etc. ;
- La SCPI de rendement : dans ce type d’investissement, les dividendes distribués aux associés proviennent principalement des revenus locatifs déduits des frais de gestion. Le patrimoine immobilier géré par la SCPI de rendement est généralement constitué d’immobilier professionnel, comme des entrepôts ou bureaux conformes aux normes BBC ;
- La SCPI de plus-value, appelée également SCPI de capitalisation ou de valorisation : à la différence des autres types de SCPI, celle-ci ne propose pas la redistribution des revenus locatifs. Autrement dit, les associés ne reçoivent aucun dividende. Ils se contentent de la revalorisation du prix de leurs parts. Ils les revendent à partir du moment où ils trouvent que ce prix devient intéressant.
Pourquoi investir en SCPI ?
Comparée à l’investissement immobilier direct, la SCPI ou la pierre papier présente autant d’avantages :
- Un accès plus facile au marché: elle donne la possibilité d’investir dans n’importe quel secteur de l’immobilier : résidences retraite, hôtels, entrepôts, commerces, bureaux, crèches, etc. ;
- Une solution plus souple: il est possible de réaliser un investissement modeste dans le cadre de la SCPI, contrairement à l’acquisition immobilière classique. De plus, l’associé peut vendre une partie de ses parts, sans que cela porte atteinte à l’ensemble de son placement ;
- La diversification du patrimoine: puisque le capital de la SCPI est souvent élevé, cela lui permet d’acquérir de nombreux biens immobiliers. L’investissement en pierre papier permet ainsi de diversifier le patrimoine ;
- La tranquillité d’esprit : les associés bénéficient des revenus réguliers, sans se soucier de la gestion du patrimoine immobilier et des locataires. Celle-ci incombe à une société de gestion. Grâce à cette tranquillité de gestion, la SCPI convient à toutes personnes souhaitant recevoir des compléments de revenu à la retraite ;
- Un revenu plus stable: l’investissement en pierre papier offre une rentabilité plus élevée par rapport à celle des obligations. De plus, même si son rendement est moins important que celui des actions, il est cependant soumis à moins de fluctuation, ce qui garantit un revenu plus stable à l’investisseur.
Comment trouver une meilleure SCPI pour investir ?
Pour ces nombreuses raisons, la pierre papier s’avère être une solution très intéressante pour les personnes qui ont besoin d’obtenir des revenus complémentaires ou de préparer leur retraite. Cependant, pour que cela soit possible, il faut miser sur une bonne SCPI. Mais puisque de nombreuses sociétés civiles en placement immobilier sont présentes en France, le choix peut s’avérer difficile, notamment pour les investisseurs débutants. Alors, pour dénicher une meilleure SCPI, voici les critères essentiels à retenir.
La capitalisation
L’avantage de la pierre papier est que le risque est dilué. Plus le capital de la SCPI est important, plus le risque est mieux réparti. Ainsi, pour garantir le rendement du placement et pour subir moins de risque, l’idéal serait de miser sur une SCPI ayant une capitalisation élevée (au moins à hauteur de 300 millions d’euros).
Le rendement
La SCPI se choisit également selon la rentabilité du support. Le rendement fluctue aujourd’hui autour de 5 %. Même si ce point est important, vous ne devriez pas baser uniquement votre décision sur celui-ci. En effet, le rendement peut évoluer chaque année.
Le taux d’occupation
Le taux d’occupation désigne le pourcentage du parc immobilier occupé par des locataires. Pour un investissement réussi, optez pour une SCPI ayant un taux d’occupation au moins égal à 90 %. Le taux d’une meilleure SCPI se situe entre 95 % et 100 %.
La revente
Il est essentiel de vous intéresser à la taille de la SCPI pour que vous puissiez revendre facilement et rapidement tout ou partie de vos parts au moment où vous le souhaitez. Choisissez une grosse SCPI.
Les autres critères importants
Outre les critères cités précédemment, il existe d’autres points essentiels qui doivent être pris en compte avant de choisir une SCPI :
- La zone géographique: celle-ci doit être choisie convenablement pour que l’actif et le risque soient bien répartis ;
- Les liquidités, qui doivent être assez élevées pour que la SCPI puisse faire face aux travaux et au moment de l’inoccupation de certains immeubles.
Comment évaluer la performance d’une SCPI avant d’investir ?
Maintenant que vous avez les critères essentiels pour choisir une SCPI, vous devez savoir comment évaluer la performance d’une société civile de placement immobilier avant de prendre votre décision. Voici donc quelques éléments à prendre en compte :
Il s’agit du montant des loyers perçus par rapport au prix des parts. Pour calculer le rendement locatif, divisez simplement le dividende brut par le prix de la part et multipliez-le ensuite par 100 pour obtenir un résultat en pourcentage. Par exemple, si vous investissez dans une SCPI dont le prix de la part est de 200 euros et dont le dividende brut est de 10 euros, cela signifie que son rendement locatif est égal à : (10/200) x 100 = 5 %. Vous devez noter que ce taux n’est pas garanti.
Les sociétés civiles immobilières ont l’obligation légale d’assurer une distribution annuelle aux investisseurs. Certaines SCPI peuvent distribuer plusieurs fois dans l’année ou même trimestriellement. Si vous cherchez un revenu complémentaire régulier chaque mois ou trimestre, privilégiez les distributions mensuelles ou trimestrielles.
En tant qu’investisseur immobilier indirect, il peut être judicieux d’étudier votre future SCPI sous l’angle du patrimoine, soit l’ensemble des biens immobiliers détenus par la SCPI. L’évolution de ce patrimoine doit être contrôlée dans les rapports annuels et semestriels.
Comme mentionné précédemment, le taux d’occupation est un critère important à prendre en compte. Une SCPI avec un taux inférieur à 90% peut signifier que certains immeubles sont vacants ou qu’il y a des locataires qui ne paient pas leur loyer.
Le dividende ou distribution dépendra non seulement du prix de la part, mais aussi de l’évolution globale de la société civile immobilière concernée. Il conviendra donc d’étudier son évolution sur plusieurs années afin de mieux apprécier sa santé financière.
Pour choisir la meilleure SCPI, il est primordial d’étudier ses fondamentaux (patrimoine immobilier géré, ancienneté…), mais aussi son rendement financier selon différents angles (rendement locatif réellement distribué au titre de l’exercice clos…). Grâce à ces éléments clés, vous serez en mesure de faire un choix éclairé avant tout investissement.
Les critères à prendre en compte pour choisir sa SCPI
Investir en SCPI est une option de plus en plus prisée. Le rendement locatif élevé et la diversification des investissements sont les deux atouts principaux incitant les particuliers à opter pour ce type d’investissement. Pensez à bien choisir sa SCPI avant de se lancer.
Pour cela, vous devez prendre en compte plusieurs critères afin que votre choix corresponde à vos objectifs patrimoniaux et financiers.
Lorsque vous décidez d’investir dans une SCPI, il est recommandé de penser sur le long terme. Les sociétés civiles immobilières affichent un horizon d’investissement plutôt long (10 ans minimum). C’est pourquoi vous devez être sûr de pouvoir conserver vos parts pendant cette durée minimale pour éviter tout risque financier.
Le risque locatif fait partie des aléas du marché immobilier et doit donc être intégré dans votre réflexion finale concernant votre choix. Le taux d’occupation financier étant variable selon les périodes économiques ou géographiques, il peut subir des fluctuations pouvant impacter le rendement global potentiellement généré par la société civile immobilière.
Les revenus distribués par une SCPI peuvent donner lieu à différents types d’imposition : impôt sur le revenu (IR), prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou imposition au régime micro-foncier lorsque les loyers perçus sont inférieurs à 15 000 euros par an. Avant tout investissement, il est donc primordial d’étudier l’impact fiscal pour votre situation personnelle.
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous devez prendre en compte les frais liés à cet achat (frais de souscription, droits d’enregistrement…). Les SCPI ont généralement moins de frais que les investissements immobiliers directs car elles bénéficient du principe d’économie d’échelle. Pensez à bien vérifier ces coûts pour éviter toute mauvaise surprise.
Investir dans une SCPI n’est pas un engagement à court terme et peut se révéler peu liquide. Pensez à bien considérer cette dimension avant toute décision définitive.
Sélectionner une bonne société civile immobilière implique la prise en compte simultanée des critères financiers (rendement locatif), fiscaux (imposition) mais aussi patrimoniaux (risque locatif). Pensez toujours sur le long terme pour maximiser vos gains potentiels et prenez soin aussi d’étudier tous les éléments relatifs aux coûts associés ainsi qu’à la liquidité qui sera offerte sur le marché secondaire en cas de nécessité soudaine de vente.
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