Vous avez un projet d’achat immobilier ? Vous avez besoin d’emprunter tout ou partie du coût de cet achat ? Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un logement neuf ou ancien, il vous faudra trouver l’offre de crédit la plus intéressante pour minimiser le coût de ce crédit. Pour cela, il faut bien connaître toutes les règles liées aux prêts immobiliers. Voici les plus importantes et celles qui changent en 2022.
Plan de l'article
Comment fonctionne un prêt immobilier ?
Il existe plusieurs sortes de prêts immobiliers. Certains sont réglementés avec des taux communs à toutes les banques. La plupart sont libres et définis par l’établissement bancaire. Plusieurs éléments clés sont à connaître pour comprendre le fonctionnement d’un prêt immobilier.
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Le taux d’emprunt
Le taux d’emprunt est le taux d’intérêt proposé l’organisme de prêt. Il peut être fixe ou variable. Un taux d’intérêt est dit fixe, s’il est connu à l’avance et reste le même pour toute la durée du prêt. Les mensualités à rembourser seront donc toujours les mêmes et sont fixées à l’avance. Un taux d’intérêt variable, ou révisable, est calculé à partir d’un indice de référence qui peut varier sur la durée du crédit. Dans ce cas, le montant des mensualités peut donc changer (augmenter ou diminuer), et le coût total du crédit n’est pas connu à l’avance. Pour éviter de grandes variations, un taux d’intérêt variable peut être « capé ». C’est-à-dire qu’une limite haute est décidée à l’avance. Une limitation à la baisse peut être également prévue.
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Le TAEG est le coût total du crédit. Car, en plus des intérêts sur la somme empruntée, d’autres frais s’appliquent. Ainsi, il inclut tous les coûts indirects et ceux obligatoires pour souscrire à un prêt : assurance emprunteur obligatoire, frais de dossiers, frais d’hypothèque ou de caution… Ce taux est calculé au moment de l’octroi du crédit.
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Le TAEG est essentiel à connaître car il englobe tous les frais et permet donc de connaître le coût total exact du crédit. C’est ce taux qui permet de comparer différentes offres de crédit.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est ce qui coûte le plus cher dans un crédit immobilier. Cette assurance n’est pas obligatoire vis-à-vis de la loi, mais la banque est en droit de l’exiger, afin de faire face aux risques liés au décès, à l’invalidité et à la perte d’emploi. Le coût de cette assurance est souvent largement supérieur à celui généré par le taux d’intérêt, surtout en périodes de taux bas.
La durée du prêt
C’est vous qui déterminez sur quelle durée vous voulez emprunter. Plus la durée du prêt immobilier augmente, plus les intérêts que vous remboursez augmentent, et plus le coût global du crédit sera élevé. Il faut donc trouver un juste équilibre entre montant des mensualités et coût global du crédit.
Comment calculer le coût global du prêt ?
Pour calculer le coût d’un prêt immobilier, vous pouvez utiliser une calculette en ligne. Il vous suffit d’indiquer le montant du prêt, le taux d’intérêt (taux fixe, hors assurances) et la durée du crédit. La calculette vous indiquera alors le montant des mensualités et le coût total du crédit.
Si une calculette est utile pour préparer une négociation avec votre banquier, ou décider du montant de votre apport personnel, ce n’est qu’une estimation car les coûts d’assurance sont très variables d’un organisme à l’autre. La banque, ou l’organisme qui vous fait une proposition de prêt, doit vous fournir un échéancier précis des remboursements, le taux du TAEG et le coût total du crédit. C’est le seul moyen de comparer des offres de prêt de façon fiable.
Quelles sont les conditions d’obtentions d’un prêt en 2022 ?
Les conditions d’obtention d’un prêt sont encadrées par des dispositions légales. Certaines de ces dispositions ont changé récemment et d’autres seront nouvellement appliquées cette année.
Octroie de prêt et domiciliation bancaire
Depuis le 24 mai 2019 (« Loi Pacte »), les banques n’ont plus le droit de vous obliger à domicilier vos salaires et revenus dans leur établissement en contrepartie d’un avantage sur le crédit immobilier (taux préférentiel, frais de dossier offerts, etc.). Mais, dans les faits, cela reste un lever de négociation important. Si vous acceptez de domicilier vos revenus, l’avantage octroyé doit être clairement énoncé dans l’offre de prêt et intégré dans le taux annuel effectif global.
Le taux d’endettement passe à 35 %
Depuis le 1er janvier 2022, la limite du taux d’endettement est passée de 33 % à 35 % de tous les revenus, assurance emprunteur comprise. Une tolérance est toutefois accordée aux banques, qui auront tout de même la possibilité de ne pas appliquer ce critère pour 20 % des crédits immobiliers qu’elles accordent.
La durée maximale d’un prêt est de 25 ans
Fini les prêts sur 30 ans, la durée de remboursement est maintenant limitée à 25 ans. Un différé de deux ans maximum est prévu pour les particuliers qui achètent un bien sur plan, ou doivent effectuer des travaux avant de pouvoir emménager. Ils pourront alors différer de deux ans le début de leur remboursement.
Ce qui change pour l’assurance emprunteur
Vous n’êtes pas dans l’obligation d’accepter l’assurance proposée par l’établissement bancaire. D’après la loi, vous êtes libre d’en choisir une moins chère ailleurs. Mais en pratique, votre banquier ne vous accordera le prêt que si vous acceptez son assurance. Toutefois, il est possible de changer d’assureurs dans certaines conditions. En 2022, la loi devrait changer pour que les particuliers puissent changer plus facilement d’assurance. Ce changement pourra se faire à tout moment, à condition que les garanties du nouveau contrat soient comparables.
Autre changement, le questionnaire médical, demandé par la banque pour conclure le contrat d’assurance du prêt, devrait être en partie supprimé. La suppression de ce questionnaire a pour but d’éviter qu’un emprunteur qui a, ou a eu dans le passé, un problème de santé ne subisse des exclusions de garantie ou des surprimes. Il est aussi prévu de réviser le droit à l’oubli pour les personnes atteintes de cancer ou d’hépatite C. Les personnes ayant été malades il y a plus de cinq ans (et non plus dix ans) n’auront pas à déclarer leur maladie.
