Vous savez tous que vous augmentez le prix de vente de votre propriété par l’intermédiaire d’un promoteur, qu’il s’agisse d’une propriété ou d’une maison. Cependant, savez-vous comment le promoteur fixe son prix ? Eh bien, vous êtes certainement en train de vous dire ce qui est bon de connaître votre méthodologie de tarification. La réponse est simple : la vente à un promoteur prend du temps, la transaction n’est pas immédiate et renégocie souvent son offre.
Tellement de bonnes raisons de connaître votre méthode de fixation du prix de vente ! Sans plus tarder, vous trouverez ici tous les éléments qui permettent à un promoteur de fixer le prix de votre propriété !
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Plan de l'article
Variables qui affectent le prix du bien
Le potentiel constructible
Contrairement à la vente entre particuliers, c’est le prix du potentiel de construction qu’un promoteur plutôt que le prix immédiat de votre propriété seront intéressés ou de chez vous. Pour rappel, le prix immédiat correspond au prix de votre propriété, tandis que le prix du potentiel de construction correspond au prix des droits de construction.
En d’autres termes, il s’agit du prix déterminé par le nombre de mètres carrés pouvant être construits et vendus. N’oublions pas qu’un promoteur n’est qu’un intermédiaire ! Votre propriété n’est qu’une matière première. Par conséquent, le prix des droits de construction n’est pas définitif, comme c’est le cas pour le prix immédiat d’une vente entre particuliers.
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Dans la pratique, comment l’avocat détermine-t-il ce prix pour le potentiel constructible ? En fait, il se renseignera auprès de la mairie où la propriété ou la maison à vendre est limitée. Votre défenseur doit consulter la carte locale actuelle ou le plan d’utilisation des terres.
Il utilise ensuite les services d’un architecte professionnel pour 3ème étage (SDP) disponible autour de votre propriété. Attention, il ne s’agit pas seulement de ce cadre juridique (c’est-à-dire le PLU). Il existe également des règles concernant les perspectives, les intérêts de la municipalité (besoins de transport, espaces verts, etc.)
En fait, l’espace au sol (SDP) détermine la surface habitable (SHAB), ce qui détermine le chiffre d’affaires du processus projeté par votre défenseur. En d’autres termes, le prix par mètre carré de SHAB multiplié par le nombre projeté de SHAB est égal au chiffre d’affaires de l’opération d’un promoteur.
Coûts techniques et frais
Cela inclut les coûts projetés pour les travaux de construction, les coûts d’équipement projetés, la rémunération des entrepreneurs et/ou des agences de construction et/ou des entreprises de construction, les taxes et divers coûts (coûts de transfert, coûts structurels et de marketing, coûts financiers, assurances, frais accessoires, etc.)
En général, les coûts de construction dans ce paramètre sont les suivants : surtout, car ils dépendent de la région où se trouve votre propriété ou votre maison (par exemple, la facturation d’une entreprise n’est pas la même selon que le bien est situé en Île de France ou en Corrèze). Cela dépend également du type de projet (maison unifamiliale ou bâtiment) et de sa configuration, ainsi que des environs du bien concerné (présence d’espaces verts ou de bâtiments à proximité, etc.)
Il convient de noter que les défenseurs estiment souvent ces différents coûts techniques en se basant sur une référence de transaction similaire récente et les corrigent jusqu’à la date de début des travaux en raison des variations de prix estimées.
En ce qui concerne les frais accessoires, ils représentent généralement entre 12 et 15 % de la transaction du promoteur. Cependant, ils dépendent entièrement du type de programme. Par exemple, les coûts marketing des ventes de masse (100 % sociales) sont inférieurs à autres types de transactions.
marge nette
La marge nette est calculée par votre promoteur sans impôt et sans frais de marketing. En principe, il est fixé à 7 %, mais varie en fonction du type de produit commercialisé.
Le bilan du promoteur : une approche du compte à rebours
En particulier, la méthode d’estimation du prix de votre propriété repose sur l’hypothèse de la constructibilité de la propriété ou de la maison et de la valeur marchande de l’opération prévue. C’est ce qu’on appelle une « méthodologie de compte à rebours ».
Il s’ agit de la différence entre les revenus attendus du projet (prix au m2 PLS) et le prix de revient estimé (coûts de construction, frais, etc.), qui détermine ensuite la valeur du bien après déduction de la marge.
Certains promoteurs ont l’habitude d’utiliser ce prix immobilier comme dernière variable de leur budget prévu. Dans ce cas, elle est considérée comme une « variable d’ajustement ». L’autre d’autres défenseurs déterminent cette valeur du bien à l’avance pour travailler sur d’autres hypothèses (PLS, marge, coût, etc.).
Dans tous les cas, vous devrez demander à votre promoteur tous ces prix différents lorsqu’il fera une proposition d’achat de votre propriété. C’est très important pour poursuivre votre vente. Et pour une bonne raison, une mauvaise évaluation des droits de construction peut entraîner une proposition de prix très élevée.
Cependant, vous savez très bien que le prix du potentiel de construction ne sera pas définitif tant que le promoteur n’aura pas reçu son permis de construire, qui a été nettoyé de tous les recours. C’est la raison pour laquelle vous devez d’abord signer une promesse de vente d’une clause approuvée avec une licence suspendue avant de signer le contrat d’achat réel.
Comment savoir si le prix de l’organisateur est « équitable » ?
Il est répété en répétant le Les promoteurs font référence à l’UPL pour réaliser l’étude de faisabilité de son projet. Une étude de marché est ensuite réalisée pour calculer le débit. Ce dernier lui permet d’estimer le prix de sortie par mètre carré de son exploitation et donc son chiffre d’affaires. À partir de ce dernier, il pourra établir son bilan financier en déduisant les coûts techniques. Enfin, il pourra facturer un montant des frais de propriété (votre propriété) et vous soumettre une proposition d’achat.
Pourquoi est-ce que l’on vous rappelle ce processus ? Parce que nous voulons insister pour qu’un promoteur vous occupe des éléments qui ne sont pas encore définitivement définis. C’est pourquoi votre promesse de vente unilatérale est soumise à de nombreuses conditions qui soulignent la durée de votre promesse.
Donc, si vous vous demandez de quoi le promoteur veut se protéger et pourquoi le prix de votre propriété est renégociable , c’est parce qu’il veut éviter les fluctuations qui peuvent remettre en question son bilan financier. D’autant plus qu’il veut maintenir sa marge. Il en résulte une renégociation de leur prix dès que la municipalité décide de baisser le PLS.
Répondons maintenant à votre question : « Quel est le juste prix de votre propriété ?
» Nous connaissons le juste prix en évaluant nous-mêmes la valeur de votre propriété
Tout d’abord, il convient de noter que cette étape doit être effectuée avant de signer une promesse de vente. Avez-vous décidé de vendre votre propriété (terrain ou maison) à un promoteur immobilier ? N’attendez pas que votre promoteur fasse une suggestion d’achat pour l’action !
Vous devez d’abord vous renseigner sur le projet du promoteur. Vous devez ensuite connaître le potentiel de construction de votre propriété avant de connaître le prix de votre propriété ou de votre maison.
Vous devez donc vous renseigner sur le plan de planification local dans votre hôtel de ville. Vous pouvez facilement déterminer les droits à créer à partir de ce document. Notez que plus la zone constructible de votre propriété est élevée, plus le prix de vente de votre propriété sera élevé.
Pour cette raison, vous ne devez pas vous contenter de l’étude de faisabilité du fonctionnement de votre avocat. Il s’agit toujours de la première lacune de nombreux propriétaires fonciers. Par conséquent, un promoteur leur offre un prix de vente plus élevé que le marché traditionnel (vente entre particuliers) qui est déjà prêt à s’aventurer. Maintenant, la connaissance de la qualité de construction de votre propriété vous permet non seulement de mieux négocier avec votre promoteur, mais aussi et surtout d’obtenir un prix juste de sa part.
Le juste prix est connu grâce à la validation communautaire du projet
Également dans votre problème avec ce fil de discussion est que vous déléguez vos intérêts à un tiers : le promoteur. Cependant, il ne propose qu’une hypothèse de prix et n’est donc pas autorisé à la valider. D’autant plus que vous ne partagez pas les mêmes intérêts : l’organisateur souhaite maintenir un équilibre dans son solde financier et donc sur sa marge pendant que vous souhaitez évaluer vos actifs à un prix équitable.
Donc, si vous voulez obtenir un prix juste, vous devrez vérifier par vous-même. En plus du potentiel de construction de votre propriété, vous devez également suivre la validation du projet de votre promoteur par la mairie. En fait, il est nécessaire de vérifier si la municipalité a réduit ou non les droits de construction (PLS) sur votre propriété ou sur votre maison.
En fait, une empreinte réduite aura une incidence sur le bilan financier de l’opération du promoteur. Il en résulte une renégociation du prix de votre propriété par le promoteur.
Nous connaissons le juste prix en étant des gestionnaires de risques comme votre promoteur
À ce stade, vous connaissez la valeur du mètre carré de votre pays. Vous pourrez négocier avec un promoteur. Si votre parcelle a un droit de construction assez grand, vous pouvez réaliser des bénéfices intéressants sur la vente de votre propriété. Si tel est le cas, l’organisateur n’hésitera pas à insister pour obtenir une promesse de vente de votre part.
Attention, bien que le promoteur vous ait offert un prix élevé, sachez qu’il n’est pas encore beaucoup de paramètres : non seulement il y a des attentes en matière de permis de construire, il y a aussi des coûts de construction, des recours tiers, de la pollution, de l’amiante, des fondations spéciales…
En fait, il faut supposer que tous ces paramètres maintiennent le bon prix. Quelle est la prochaine étape ? Cela commence par le développement de la promesse. avec une clarification complète des conditions suspensives.
Nous le répétons encore et encore : la négociation de prix et de conditions différées avec un promoteur nécessite un concept solide dans le domaine du développement immobilier. Si ce n’est pas le cas, nous vous recommandons d’être accompagné par un professionnel qui connaît le métier.
Au-delà de cet aspect, il ne suffit pas de négocier le « juste prix ». Vous devez également disposer de toutes les cartes à portée de main pour que ce prix soit à la hauteur de l’option d’achat de votre promoteur. Pour cela, il est nécessaire d’être impliqué dans son projet, de leur demander de fournir des preuves à chaque étape de leur projet. De cette façon, vous pouvez facilement défendre votre intérêt culturel et atteindre la valeur maximale de votre propriété.
CONCLUSION
Pour un développeur, de nombreuses variables entrent en jeu pour déterminer la valeur de votre propriété. Le chiffre d’affaires d’une transaction, les coûts techniques, les services publics et la marge nette mesurent tous pour déterminer le prix de votre propriété. C’est ce qu’on appelle une méthodologie de compte à rebours.
Cependant, l’organisateur ne fait qu’un choix de prix. Seule la municipalité décide de la valeur de votre propriété. Par conséquent, il peut venir renégocier son prix initialement proposé pour ajuster son bilan financier. Ainsi, pour obtenir le bon prix pour votre propriété et, surtout, garder l’option d’achat à jour de votre défenseur, vous devez participer à son projet et agir en tant que gestionnaire des risques.
