Avez-vous investi dans l’immobilier locatif pour réduire les charges fiscales ? Moins connu sous le nom de dispositifs pinel ou malraux, le déficit foncier peut être la solution pour réduire vos impôts sur le revenu . Ce mécanisme vous permet de déduire jusqu’à 10 700€ par an de tous vos revenus imposables. Mais comment fonctionne le déficit foncier ? Suivez les instructions !
Plan de l'article
Conditions pour générer un déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme qui permet aux propriétaires de déduire une partie de leurs dépenses des loyers qu’ils perçoivent. Ce n’est que lorsque ces frais sont plus élevés que les loyers que nous parlons d’un déficit foncier.
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Pour bénéficier du mécanisme de déficit foncier, certaines conditions doivent encore être remplies :
- immobilier doit être un complexe résidentiel L’ ou au moins être reconstruit pour devenir un immeuble
- Le logement doit : être nu pendant au moins trois ans.
- Le propriétaire doit choisir le régime fiscal réel
Si ces trois conditions sont remplies, un propriétaire peut utiliser ce mécanisme pour déduire jusqu’à 10 700€ de son déficit foncier sur son revenu total.
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Si le montant du déficit immobilier dépasse la limite supérieure de 10 700€, il est possible de le transférer aux années d’imposition suivantes.
Quel est le montant des dépenses déductibles pour les revenus immobiliers ?
Bien que le mécanisme de déficit foncier déduit les dépenses des revenus immobiliers, toutes les dépenses ne sont pas déductibles . Sont des charges déductibles :
- Les coûts d’entretien et de réparation du logement. Attention, tous les coûts de main-d’œuvre ne sont pas déductibles. Les travaux ne doivent pas modifier la structure du bien, mais l’améliorer. Un projet de récupération immobilière peut donc être idéal pour créer un déficit foncier .
- Frais de copropriété
- primes d’assurance
- La taxe foncière
- Intérêts sur les emprunts
- Frais d’administration et de procédure
Comment calculer un déficit foncier ?
Le déficit immobilier se calcule en trois phases : la déduction des coûts de ses revenus immobiliers, la redevance pour le revenu imposable total et, le cas échéant, le taux de déficit.
La déduction des coûts des revenus immobiliers
Dans cette première étape, le propriétaire déduira les dépenses déductibles, c’est-à-dire ses dépenses, y compris ses dépenses, de ses revenus immobiliers à titre d’intérêts sur l’emprunt.
n’est que lorsque ce revenu foncier est nul ou déficitaire que le Le propriétaire réduit son revenu imposable total Ce .
Par exemple, considérons un propriétaire dont le revenu immobilier pour 2019 est de 14 000€ et des frais déductibles de 12 000€. En déduisant les dépenses de ce revenu foncier, le revenu de base imposable du propriétaire est de 2 000€ . Cependant, il ne peut pas bénéficier du déficit foncier parce que son revenu n’est pas égal à 0 ni à un déficit.
Le crédit sur le revenu total imposable
Une fois la dépense déduite du revenu de la propriété, le propriétaire dont les dépenses dépassent le revenu de la propriété peut lui facturer jusqu’à une limite de 10 700 euros par an de son revenu imposable total.
Par exemple : les revenus fonciers de notre propriétaire pour 2019 s’élèvent toujours à 14 000 euros, mais ses frais déductibles sont de 17 000€ cette fois, dont 2 000 euros en taux d’intérêt des prêts. Le déficit foncier est donc de 3 000 euros et le revenu foncier imposable est réduit à 0.
Toutefois, il est important de noter que les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu total et doivent être reportés au revenu foncier pour les 10 prochaines années.
Le report du déficit foncier
Il est possible que le déficit foncier de certains propriétaires dépasse 10 700 euros sur un an. Dans ce cas, les dépenses qui n’ont pas pu être déduites du revenu imposable total seront déduites du revenu locatif pour les 10 prochaines années .
Par exemple : un propriétaire perçoit un revenu immobilier de 25 000 euros en 2019 et ses dépenses déductibles sont de 38 000 euros. Ce propriétaire crée un déficit foncier de 13 000 euros et ses revenus immobiliers ne sont pas imposables. Toutefois, le revenu imposable total ne peut être réduit qu’à la limite de 10 700 euros : l’excédent est de 2 300 euros .
Les frais de 2 300€, qui n’ont pas pu être déduits en 2019, peuvent donc être transférés aux années suivantes jusqu’à 10 ans en 2020 et en cas d’excédent .
Malgré sa complexité évidente, le mécanisme de déficit foncier, une fois contrôlé, est un excellent outil pour les propriétaires qui cherchent à réduire leurs impôts.
Toutefois, il convient de noter que si un investisseur choisit le déficit immobilier, l’investisseur opère sous le régime fiscal depuis trois ans lorsqu’un investisseur choisit le déficit immobilier.
