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Est-il préférable d’acheter ou de louer ?

Est-il préférable d’acheter ou de louer ?

Qui n’a jamais entendu dire que payer un loyer, c’est comme « jeter de l’argent par les fenêtres » ? Si cette déclaration semble tomber sous l’importance à première vue, il convient néanmoins de ne pas commencer par acquérir sa résidence principale. En fait, ce n’est pas une décision à prendre à la légère : le problème se situe généralement autour de centaines de milliers d’euros et affecte votre vie quotidienne . Et dans un certain nombre de situations, la décision de louer est un choix de vie légitime et financièrement rationnel. Alors, acheter ou louer ? Pesons le pour et le contre. C’est à chacun de commencer une réflexion en fonction de sa situation personnelle.

Acheter ou louer ? Le dilemme

L’achat ou la location de votre résidence principale est une question de goût et de contexte personnel, mais aussi le contexte du marché immobilier. C’est aussi un domaine culturel Sujet : Les Français ont des prédispositions à acheter et on dit souvent qu’ils ont « une pierre dans le ventre ». Ils sont même encouragés par les politiciens : Nicolas Sarkozy voulait 70 % des propriétaires en 2007 ! Alors que les Allemands, par exemple, préfèrent généralement louer (pour plus de flexibilité sur le marché du travail) et acheter beaucoup plus tard.

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Et contrairement aux idées générales, le taux de propriétaire n’est pas nécessairement plus élevé dans les pays riches, c’est même le contraire : 40 % des propriétaires en Suisse, 50 % en Allemagne, 59 % en France, 73 % à Chypre, 96 % en Roumanie, etc.

Le contexte économique : le marché immobilier ces dernières années

Devenir propriétaire est un rêve pour de nombreux Français. Mais un rêve qui devient de plus en plus inaccessible à mesure que les prix augmentent : regardez les graphiques Friggit pour le voir. L’année dernière, les prix sont orientés à la hausse à Paris et dans les grandes villes et dans le Le reste de la France est plus stable, voire plus bas. En fait, l’immobilier continue de jouir d’une aura d’investissement sûre (« La propriété est solide ! peut être entendu souvent). Cependant, ce n’est pas si facile et nous luttons contre les idées populaires sur l’immobilier dans cet autre article.

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Un autre élément contextuel, et enfin, est le prêt immobilier. Les taux d’intérêt sont très bas depuis des années compte tenu de la politique monétaire de la Banque centrale européenne, et Covid 19 a confirmé la tendance. Afin de suivre le rythme de la hausse des prix, les Français empruntent de plus en plus longtemps. La part des prêts de plus de 25 ans est passée de 28 % fin 2017 à 39 % fin 2020 ! Notez que les hausses de taux mécaniquement (effet de solvabilité des acheteurs) ont tendance à baisser les prix, et inversement, la baisse des taux d’intérêt ces dernières années a soutenu les prix.

Des prix élevés, des taux d’intérêt bas et de longues dettes. Voici les « éléments environnementaux » sur lesquels vous devez garder un œil. Notez que la capitalisation (remboursement immobilier) est également longue pour de longues dettes et que la revente anticipée peut être pénible si le marché n’est pas bon marché. L’immobilier est cyclique et entre en phase de déclin et de hausse. L’achat ne doit donc être envisagé qu’à long terme. Notez qu’il est toujours possible de renégocier ou de racheter un solde (auprès d’entreprises spécialisées dans le rachat ou l’agrégation du crédit, telles que des solutions), alors qu’il n’est plus possible de négocier le prix après l’achat.

Maintenant que vous avez le contexte en tête, placez un arbitrage acheteur-bail et plaidez pour les deux options !

Avantages du propriétaire

Si la propriété en France attire tant, c’est bien parce qu’elle aussi offre quelques avantages :

  • combler un besoin (subjectivement ?) sécurité et se sentir comme à la maison. Voyez donc que notre pyramide Maslow a été appliquée à l’épargne.
  • Pouvoir « briser les murs » et les organiser à volonté sans être responsable d’un propriétaire.
  • Paradoxalement, il est parfois plus facile d’acheter que de louer. Surtout pour les profils atypiques qui ne plaisent pas aux donateurs (CDD, commerce, entrepreneurs, etc.) et quand il y a une bonne contribution.
  • Achetez la pépite. Si vous avez un bon budget, vous pouvez trouver à l’achat ce qui n’est pas trouvé à louer.
  • Construisez une fortune pour la retraite. En dehors de cela, le locataire épargnant discipliné peut faire beaucoup ou plus.
  • Ne payez plus de loyer. Bien sûr, vous devez gérer les coûts d’emprunt, les taxes supplémentaires, etc. comparer. Vous trouverez ci-dessous un outil de simulation à des fins de comparaison.
  • Pour transmettre un héritage à vos enfants. Un inconvénient : l’épargnant averti pourra transférer des euros plus facilement (et avec moins de taxes) que la pierre, surtout si vous avez plusieurs enfants.

Les avantages du locataire

Le locataire ne bénéficie pas du même marqueur social (dans l’idée collective) que le propriétaire, et pourtant il y a quelques avantages à louer et la location n’est pas toujours souffert :

    • Plus de liberté pour profiter des opportunités de carrière : C’est important, surtout au début d’une carrière. En outre, les études ont tendance à montrer que le chômage est proportionnel au taux de propriété. En fait, les propriétaires seraient enracinés (l’immobilier porte bien leur nom) et avec une zone de recherche d’emploi plus étroite. « Ça ne sert à rien de courir, il faut savoir comment bien”
    • Plus flexible : vous pouvez facilement adapter votre loyer à la composition de votre famille. Alors que le propriétaire doit être stable et doit prévoir au moins 10 ans pour acheter un logement familial si nécessaire.
    • Moins de coûts : les travaux lourds sont supportés par le propriétaire.
    • Maintenir la performance des employés ou des professionnels. En fait, vous risquez de perdre des APL si vous devenez propriétaire ou si vous perdez un bonus de mobilité ou un hébergement de bureau. Cela doit être pris en compte lors de l’achat.
    • Moins de temps : pas de perte de temps lors de l’assemblée générale annuelle et moins de participation à l’entretien du bien.
    • Moins de taxes : aucun droit de transfert (frais de notaire) après l’achat, alors qu’ils pèsent jusqu’à 8 % du prix de la propriété ! Ni l’impôt foncier, car ils savent qu’il peut représenter jusqu’à 3 mois de loyer par an et pourtant peut s’élever !
    • Construire un héritage : Il est également possible d’être sans propriétaire, il n’y a pas que des biens immobiliers dans la vie. En fait, l’épargnant discipliné pourra faire la différence entre un tirage mensuel ( frais et taxes) qu’il ne paie pas et le loyer qu’il paie. En général, il en résulte un delta de X00 € par mois. Par conséquent, il est important de construire un patrimoine aussi important quand il n’est plus que le propriétaire. C’est tout l’objet du simulateur présenté ultérieurement.

Avis de Nicolas  : Personnellement, la location me convient bien parce que je suis actuellement bien hébergé (et impossible à acheter à Paris aussi), je suis mobile, pas un artisan, et je sais construire un patrimoine sans avoir à acheter ma résidence principale. D’autre part, l’achat est destiné à ceux qui sont mis en place et qui sont stabilisés depuis au moins 10 ans. qui ont la motivation d’entretenir leurs biens, ou pour ceux qui ont besoin d’économies forcées, tout à fait pertinent.

Acheter ou louer l’outil de simulation

Nous avons constaté que l’achat et la location présentent des avantages et des inconvénients, et il n’est pas toujours évident de choisir entre les deux options. Nous sommes également favorables à l’utilisation d’un simulateur d’achat ou de location, véritable outil d’aide à la décision. De cette façon, vous verrez concrètement l’impact financier de vos décisions en fonction de vos paramètres personnels. C’est rationnel et vous pouvez sciemment acheter ou louer.

Nous vous invitons à télécharger l’outil de simulation pour achat ou location , dont l’auteur est Asi77, que vous pouvez également trouver sur l’excellent forum Bulle-Immobilière.org. À notre avis, c’est le simulateur le plus complet : il prend en compte tous les paramètres et montre clairement le résultat après plusieurs scénarios de développement du marché immobilier.

Saisissez les paramètres dans le simulateur d’achat ou de location

Le fichier Excel comporte 4 onglets :

  • À propos : Explication du dossier et de son objectif. Il s’agit de comparer un achat de plus de X ans (puis de revente) à la location d’une propriété équivalente sur X ans.
  • Inflation : Pour information, sensibiliser au phénomène de l’inflation et à la différence entre l’euro actuel et l’euro constant. Il est important de comprendre cette mécanique lorsque vous investissez à long terme.
  • Rentabilité du calcul : onglet que vous devez remplir.
  • Tableau d’amortissement : Il s’agit du tableau d’amortissement de votre prêt immobilier, qui s’affiche automatiquement lorsque vous entrez dans l’onglet Calcul de la rentabilité.

L’onglet « Calcul de la rentabilité » à remplir

C’est facile, il suffit de remplir les champs de saisie affichés en vert :

  • Montant des biens que vous souhaitez acheter ;
  • durée du prêt ; taux de prêt
  • et taux d’assurance : Dans l’exemple, il est de 4,80 % (les taux d’intérêt étaient beaucoup plus élevés en 2008 !)
  • Coûts de l’agence, estimation des travaux, montant des cotisations, estimation de l’impôt foncier et sa réévaluation annuelle ;
  • nombre d’années avant la revente et inflation annuelle : L’exemple montre 7 ans car il s’agit de la moyenne française ; le montant locatif d’une propriété égale à celle que
  • vous souhaitez acheter : saisissez le
  • montant fixe dans la cellule E2 ou entrez le ratio dans la cellule E5 (225 = le prix de la propriété est égal à 225 mois de loyer… à Paris, vous pouvez aller jusqu’à 500 loyers) ; loyer prévisionnel ; retour sur
  • investissement : par exemple 0,75 %, si vous ne placez que dans le numéro A, ou 4 % si vous êtes un investisseur intelligent.

La durabilité de la propriété avant la revente

En moyenne, un Français conserve sa propriété pendant 7 ans. Même si vous envisagez d’acheter plus longtemps, la réalité peut changer les plans : croissance familiale, mutation, séparation, décès, etc. La période de stockage de la propriété est un paramètre majeur et il est nécessaire d’amortir le coût d’acquisition. Les frais de notaire coûtent à eux seuls près de 8 % du prix de la propriété. Vous comprendrez donc facilement que si vous vendez deux ans après l’achat, vous ne serez probablement pas gagnant, sauf pour un marché très haussier.

Comment interprétez-vous les résultats de l’achat d’un simulateur de location VS ?

Ce simulateur permet de réduire les risques de pertes financières en cas de marché baissier et de revente sur plusieurs années. Vous verrez sous quels scénarios êtes-vous gagnant que vous devez acheter contre loyer  : combien d’années devez-vous conserver la propriété ? Quel impact si les prix augmentent ou baissent ? Le résultat apparaît en vert (achat gagnant) ou rouge (achat perdant) dans le tableau ci-dessous.

Dans l’exemple présenté dans le fichier, nous constatons que si les prix augmentent de 30 % entre l’achat et la revente (7 ans dans cet exemple), l’achat gagne 20 372€ par rapport à la location du même bien sur la même période. En fait, le propriétaire gagne 59 896€ à la revente, tandis que le loyer (hypothèse : cotisation et loyer différentiel) n’aurait rapporté que 39 524€. De même, une augmentation de 20 % des prix entraînerait une victoire de 5 372€ au propriétaire. Et en dessous de la hausse de prix de 10 % dans cet exemple, l’achat perd !

Nous avons donc un bon outil d’aide à la décision. et nous savons quels scénarios seront favorables à l’achat. On peut voir que selon les paramètres saisis, l’achat gagne lorsque les prix augmentent d’au moins 20% (point de rentabilité dans cet exemple pour 7 ans de propriété reçue). Par contre, si les prix augmentent de 10 %, nous perdons et nous louons mieux pendant 7 ans. Et c’est encore pire quand les prix baissent. Vous pouvez modifier les paramètres, y compris la durée avant la revente , pour voir la modification du résultat. Dans le même exemple, si vous vendez après 20 ans et non 7 ans, nous sommes gagnants lors de l’achat, même si les prix baissent de 10 % au cours de la période et ne perdent que des prix à partir de 20 %.

Quelles leçons peut-on en tirer ?

Vous pouvez simuler autant que vous le souhaitez en fonction de votre situation personnelle avec vos propres paramètres pour voir dans quels scénarios l’achat gagnerait financièrement compte tenu de la location. Il n’est pas surprenant dans le bilan que plus la propriété est conservée longtemps et plus l’achat est intéressant, d’où l’importance du paramètre pour la période de stockage du bien. On ne se souviendra jamais assez que les investissements immobiliers (et boursiers) ont lieu à long terme .

De plus, les revenus dépendent fortement de l’évolution des prix de l’immobilier sur votre marché local entre l’achat et la revente. Et là, pas une boule de cristal, l’outil affichera différents scénarios de prix afin que vous sachiez dans quels cas l’achat gagne. Donc, si vous n’êtes qu’un gagnant lorsque le marché a augmenté de 30 % en 7 ans, vous devez être optimiste ! Si vous gagnez même sur un marché baissier de 10 % en 7 ans, vous pouvez être plus confiant.

En général, un faible Le retour des loyers est une bénédiction pour les locataires. En règle générale, les achats à Paris qui peuvent représenter 500 mois de loyer prendront beaucoup de temps pour gagner contre la location, sauf dans le cas d’un marché immobilier très haussier. Si le rendement locatif est élevé, par exemple à la campagne avec un achat de moins de 150 mois de loyer, l’achat de votre résidence principale est rentable assez rapidement par rapport au loyer (sauf lorsque les prix baissent). Par conséquent, le seuil de rentabilité de l’achat dépend fortement du rendement locatif (qui dépend fortement des tensions sur le marché local).

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