Bonjour les investisseurs immobiliers.
Dans un investissement immobilier locatif, chaque investisseur doit calculer le rendement locatif du projet. Ce rendement locatif ou rentabilité est un indicateur de la question de savoir si le bien doit être acheté ou non (voir l’article Loyer différentiel et rentabilité locative). Chaque investisseur immobilier choisit son rendement locatif minimum pour effectuer son achat (voir retour minimum d’article pour un investissement locatif), mais il est toujours nécessaire de savoir comment ce rendement locatif peut être calculé.
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Vous avez sûrement déjà remarqué que personne ne calcule les rendements locatifs de la même manière, les agents immobiliers ont leur méthode, même les investisseurs immobiliers, tout comme pour les propriétaires. Alors, comment le trouver avec toutes ces méthodes de calcul du rendement ?
Il existe trois méthodes de calcul du rendement locatif :
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- Le rendement du loyer brut,
- loyer net du rendement, loyer net, loyer net
- déclaration de revenus
Plan de l'article
Comment puis-je calculer le prix de location brut du retour ?
C’est le calcul le plus simple, le rendement locatif brut d’un investissement locatif est le rapport entre ce que le projet déclare chaque année (sans déduire les coûts d’exploitation) et ce qu’il coûte dans son intégralité.
Dans ce calcul, vous devez tenir compte de tous les coûts associés à votre investissement locatif : prix d’achat, honoraires de notaire, honoraires d’agence immobilière, travaux, frais de prêt immobilier, frais de chasseur immobilier, frais d’architecte, etc.
Exemple : Vous achetez un appartement pour 80 000€ de frais d’agent inclus, avec 20 000€ de travail, 7 000 honoraires de notaire, 2 000 frais bancaires et vous avez un loyer de 1 000€. Le rendement locatif brut de cet investissement sera brut de 11 %.
Cette première méthode de Le calcul du rendement de location est facile et permet de comparer facilement plusieurs propriétés entre elles. D’autre part, les frais que vous devez payer en tant que propriétaire ne sont pas pris en compte.
Comment puis-je calculer le prix de location net du retour ?
Contrairement au rendement locatif brut, Net Rental Yield prend en compte toutes les dépenses que le propriétaire doit payer pour l’exploitation d’un appartement immobilier de sa poche (voir l’article Quel est le coût d’un propriétaire), voici les principales dépenses à prendre en compte :
- Impôt foncier Frais de copropriété
- non remboursable
- Propriétaire d’assurance Aucun propriétaire (PNO)
- Travaux d’entretien du logement, des espaces communs…
- Gestion par agence Agence immobilière
- Garantie des
- frais de location
- Loyers impayés (GLI)
- Les options de location peuvent également être ajoutées sous forme de frais et inclus dans le calcul des rendements nets.
Le rendement net du loyer est plus précis que le rendement locatif brut. D’autre part, il est plus difficile de comparer plusieurs investissements locatifs entre eux. Si vous effectuez 2 investissements locatifs dans deux villes différentes, vous pouvez avoir des taxes foncières différentes, des coûts administratifs par agence immobilière et des frais de copropriété différents, même si les appartements de ces deux villes ont la même typologie.
Si nous prenons notre exemple précédent, mais que nous comptons une taxe foncière de 1000 €/an et des frais de copropriété de 800 €/an, le rendement net du loyer de notre investissement sera de 9,3%
De plus, la déclaration nette de location ne tient pas compte du calcul de la taxe foncière, du fonctionnement de votre maison ou de votre situation financière personnelle.
Comment puis-je calculer le prix de location net de la déclaration de revenus ?
Enfin, le rendement net du loyer sur les impôts est calculé de la même manière que le rendement net du loyer, mais en ajoutant la taxe que vous payez pour ce projet chaque année :
Pour calculer le rendement net des impôts locatifs, vous devez simuler la taxation de votre investissement locatif (bouton Lybox et voir l’article sur la façon de simuler la taxation d’un investissement locatif) en fonction du système fiscal sélectionné et de votre situation personnelle. Pour les investissements immobiliers, plusieurs systèmes fiscaux présentent leurs avantages et les principaux inconvénients sont les suivants :
- Réglementation foncière (forfaitaire ou réel avec déficit foncier)
- régime de propriétaire meublé non professionnel ou LMNP (forfaitaire ou plan réel)
- Plan de propriétaire meublé professionnel ou investissement AMP
- dans de nouveaux biens immobiliers et avantages fiscaux Investissement PINEL
- par l’intermédiaire d’une société immobilière civile (SCI) qui peut être taxée sur l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS)
Trouver un simulateur
Selon votre situation, le simulateur LyBox Rental Investment Tax Simulator peut calculer une simulation de 30 ans de votre impôt et comparer les systèmes fiscaux entre eux.
Le rendement net de l’impôt locatif représente vraiment la rentabilité de l’investissement locatif, en tenant compte de tous les aspects de l’achat et du crédit-bail.
Dans notre exemple, nous pouvons considérer un investisseur qui choisit le système de revenu foncier à un taux forfaitaire, avec un IMR de 30 % et des cotisations de sécurité sociale de 17,2 %. Cet investisseur immobilier paiera des impôts sur 70 % des loyers s’élevant à 47,2 %, soit 3965€ au total. Le rendement net des impôts des loyers est donc de 5,7 %, ce qui est fort est différent du rendement locatif brut initial.
Attention cependant, car ces différents rendements locatifs ne sont pas les mêmes chaque année : les loyers changent, y compris les frais, vous devrez peut-être travailler plus ou moins sur votre appartement ou votre immeuble en fonction des années. Cela est encore plus vrai pour le rendement net des impôts locatifs : lorsque vous louez avec du travail, il est possible que vous ne payez pas d’impôts au cours des premières années, car vous déduisez le travail de vos loyers, mais alors les impôts sont très élevés lorsque vous n’avez plus d’emplois à déduire
. Il convient également de garder à l’esprit que le rendement locatif ne tient pas compte de la revente de votre propriété, il est logique de calculer votre retour sur investissement lors de l’exploitation de la propriété. Pour envisager la revente comme un investissement locatif, des indicateurs tels que la valeur actuelle nette (VAN) ou le rendement interne (IRR) sont utilisés (voir Article (TRI)
